Le secteur de la construction tertiaire est en pleine mutation. Il doit en effet non seulement répondre aux normes environnementales actuelles en matière énergétique et environnementale, mais également satisfaire les exigences fonctionnelles naissantes induites par les nouvelles pratiques au travail. Le bâtiment tertiaire fait donc face à une transformation profonde et coûteuse mais indispensable.
Réglementation légale et performance énergétique des bâtiments tertiaires
Les nouvelles constructions tertiaires sont aujourd’hui soumises à des normes thermiques et énergétiques et doivent respecter des critères d’ordre environnemental, social et de gouvernance.
Réglementation thermique et performance énergétique des bâtiments tertiaires
La réglementation thermique 2012, ou RT 2012, encadre la thermique des bâtiments pour les constructions neuves en France. Si d’autres réglementations thermiques l’ont précédée ou suivie, la RT 2012 fait suite au Grenelle de l’Environnement de 2007 et reste une norme parmi toutes.
Elle vise à limiter la consommation énergétique des bâtiments en ce qui concerne la ventilation, la chaleur, la climatisation, la production d’eau chaude sanitaire et l’éclairage. Ses objectifs sont triples :
- Réduire la consommation énergétique et l’émission de gaz à effet de serre,
- Encourager le développement des nouvelles techniques,
- Contribuer à l’indépendance énergétique au niveau national.
La construction tertiaire entrant dans le périmètre d’application de la réglementation thermique, les nouveaux bâtiments se voient contraints de mettre en place un plan d’actions pour améliorer leur performance énergétique.
Le bâtiment tertiaire et les critères ESG
Les critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance, ou ESG, proviennent de la sphère financière mais s’appliquent à différents secteurs, notamment celui de la construction. Piliers de l’analyse de la gestion socialement responsable, ils permettent de mesurer l’impact d’un projet de construction tertiaire sur les questions environnementale, sociale et de gestion.
Le critère environnemental est le plus simple à mesurer. Il concerne par exemple :
- La réduction des émissions de gaz à effet de serre,
- La gestion des déchets,
- La prévention des risques écologiques.
Le critère social, ensuite, recouvre tous les aspects de la gestion humaine, tels que la formation des employés, la prévention des accidents, ou encore le dialogue social.
Le critère de gouvernance, enfin, permet de s’assurer de l’indépendance du conseil d’administration comme de l’existence d’un comité de vérification des comptes.
Appliqués au secteur de la construction tertiaire, les critères ESG visent premièrement à concevoir des bâtiments écologiques à basse consommation d’énergie (critère environnemental). Le critère social s’adresse ensuite aux occupants du bâtiment, avec un niveau de confort, de bien-être ou encore de sécurité accru. Enfin, les propriétaires tertiaires sont tenus de faire preuve de transparence dans la gestion de leurs bâtiments (critère de gouvernance).
Le bâtiment tertiaire et les nouveaux environnements de travail
Aux côtés de ces critères réglementaires, d’autres contraintes, d’ordre fonctionnel cette fois, pèsent sur le secteur du bâtiment tertiaire. En effet, la vie au bureau a évolué et les besoins de ses occupants également.
On note d’abord un besoin général d’espaces décloisonnés au bureau. Plus adaptés aux exigences actuelles et présentant une plus belle surface au sol, ces espaces recouvrent aussi bien des salles de réunion que d’open space. La tendance actuelle marque en effet la fin progressive des bureaux individuels.
Les nouveaux bâtiments doivent également s’adapter aux usages actuels du bureau. Le nomadisme, le flex office ou encore le coworking sont autant de nouvelles pratiques qui ont en effet un impact direct sur l’organisation de l’espace de travail. Ces pratiques incluent le travail collaboratif, le travail en dehors de l’entreprise, ou remote, ou encore les postes de travail mobiles.
En effet, non seulement les entreprises traditionnelles se montrent de plus en plus flexibles mais on note également une progression de nouveaux profils, comme les freelances ou les micro-entrepreneurs, qui ne disposent pas de locaux propres.
Les nouveaux bureaux peuvent également relever des Smart Buildings. Ces bâtiments intelligents se veulent ultra-connectés, avec la présence systématique de salles de visio-conférence, d’outils facilitant la communication entre équipes, le travail à distance, ou encore le travail en mode projet. Ces solutions répondent directement aux nouvelles pratiques au travail, notamment en matière de nomadisme.
Enfin, en termes de qualité de vie, les nouveaux bâtiments tertiaires sont amenés à améliorer le confort de vie de leurs occupants. Ils peuvent ainsi proposer des services supplémentaires, tels qu’un restaurant, une salle de sport ou encore une salle de repos. Là encore, toute l’organisation du bâtiment doit être repensée.
La construction tertiaire entre contraintes et opportunités
Si ce nouveau type de bureaux intelligents, écoresponsables et fonctionnels a de quoi séduire les utilisateurs, les constructeurs font en revanche de la résistance.
Cette transformation est en effet coûteuse et appelle de surcroît à se former, que ce soit sur les réglementations, sur les technologies ou encore sur le recrutement ou l’emploi. Elle demande également de s’appuyer sur un réseau de partenaires et de nouer de nouveaux partenariats. Cela impose une toute nouvelle façon de travailler.
Mais ces contraintes tombent peu à peu. Les différents acteurs du secteur de la construction tertiaire s’adaptent aux évolutions du secteur. Les opportunités sont en effet intéressantes. On relève ainsi que plus de la moitié du parc immobilier tertiaire francilien, soit plus de 27 millions de mètres carrés, seraient obsolètes vis à vis des nouvelles exigences tant écologiques que fonctionnelles.
Outre les nouvelles constructions, la rénovation du parc immobilier tertiaire existant offre donc également de belles perspectives.
Les normes environnementales ne s’appliquent de plus pas toutes aux rénovations. C’est notamment le cas de la réglementation thermique, qui ne concerne que les nouvelles constructions. La rénovation des bâtiments tertiaires existants se révèle donc intéressante à plus d’un titre.
Non seulement elle représente un marché de taille conséquente, mais en plus elle se soustrait à de nombreuses normes environnementales. En termes de coûts de construction, la rénovation peut donc se révéler moins onéreuse que la construction neuve.
Le marché des bâtiments tertiaires en mutation
Les réglementations environnementales et les nouveaux usages de l’espace de travail sont autant de contraintes qui pèsent sur le secteur de la construction tertiaire. C’est donc un véritable changement que connaissent actuellement les commandes de bâtiments tertiaires. D’abord réticents, les constructeurs reconnaissent désormais qu’il s’agit d’une réelle opportunité. Maintenant il faut faire en sorte de pouvoir répondre à la demande !
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